Une grosse conférence de presse un jour de bouclage : on n’est pas fans, mais que ne ferait-on pas pour couvrir l’actualité des pros de l’acte de bâtir ? En pleine crise du logement et hystérie politique, Les Indiscrétions se devaient d’être à la conférence de reprise de l’ABCD, ce 6 octobre à CCI Entreprises (Mauguio – 34).
Un secteur fragilisé par les coûts et la concurrence. A cinq mois des municipales, l’ABCD (Académie du Bâtiment et de la Cité de Demain), association présidée par Patrick Ceccotti, met la pression sur les candidats et élus en place. Cette entité héraultaise regroupe tous les acteurs de la construction, à l’exception des notaires et des architectes. D’après l’ABCD, la filière du bâtiment et de l’immobilier connaît une situation préoccupante, alors que la filière pèse 23.000 entreprises et 26.000 salariés dans le département. « Les marges et la trésorerie des entreprises sont sous tension », résume Patrick Ceccotti, d’après qui « la pérennité des entreprises est posée », en raison de facteurs combinés – augmentation du coût de l’énergie, transformation des aides à la rénovation, hausse du prix des matériaux, concurrence déloyale féroce et rallongement des délais de paiement.
Promotion immobilière : Montpellier tire le marché. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, qui organise ce 7 octobre ses Pyramides d’Argent, observe une dynamique locale sur le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole (3M). Au deuxième trimestre 2025, les mises en vente progressent de 290 % et les ventes de 32 %, par rapport à la même période en 2024. Cette tendance positive « tire l’Occitanie Méditerranée », précise Thierry Iacazio, son président, alors que les autres marchés régionaux reculent « en raison notamment de la disparition de l’investissement locatif ». Un tiers des ventes (33 %) se font désormais en bloc. Dans le secteur de Montpellier Méditerranée Métropole, 70 % de la production se situe en secteur aménagé.
Le logement individuel en recul. Roch Angelotti (Nexity), représentant de l’Unam Languedoc-Roussillon (aménageurs, président : Philippe Roussel), souligne l’effondrement du nombre de permis de construire pour les maisons individuelles. « Entre 2013 et 2022, nous étions en moyenne à 4.500 permis par an. En 2025, nous serons à 2.000 au maximum, soit une baisse de 55 %. »
Il attribue cette évolution à plusieurs causes : la loi ZAN (zéro artificialisation nette) générant une frilosité des acteurs, la complexité réglementaire pour densifier les zones pavillonnaires, la lenteur du processus législatif…. Par ailleurs, les documents d’urbanisme comme le Sraddet, le Scot, le PLH ou le PLU « nécessitent en moyenne dix ans pour attribuer des enveloppes foncières. À cela s’ajoutent les contraintes liées aux enjeux environnementaux et aux risques climatiques ou hydrauliques », analyse-t-il.
Roch Angelotti critique également la suppression du prêt à taux zéro (PTZ) : « Le PTZ est un levier indispensable. Il ne coûte pas à l’État au regard de ce qu’il rapporte. » Pour lui, « le logement individuel est le seul produit immobilier neuf adapté aux familles avec deux enfants ou plus ».
Un produit accessible mais en perte de vitesse. Céline Torres, présidente du Pôle Habitat FFB Occitanie, confirme que la maison individuelle perd du terrain : elle représente 37 % des logements commencés et 26 % des logements autorisés. Elle constate que « l’offre pour les familles, et notamment les classes moyennes, se réduit ». Tout en insistant sur le décalage entre l’image du produit et sa réalité : « La maison individuelle reste orientée vers les personnes à faible pouvoir d’achat, loin de l’image qu’on lui a donnée ces dernières années. »
Un sondage IFOP indique que 39 % des Français souhaitent vivre dans des villes de 2.000 à 20.000 habitants, « ce qui confirme une demande pour des logements individuels. L’annonce du maintien du PTZ a temporairement relancé l’intérêt, mais le manque de stabilité des taux et les doutes sur l’avenir n’encouragent pas les familles à investir », ajoute-t-elle.
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Logement social : demande en hausse constante. Mathieu Massot, DG de FDI Groupe et président de Procivis Immobilier, insiste sur l’importance du logement social. Le nombre de demandeurs est passé de 24.000 il y a quatre ans à 34.000 aujourd’hui dans l’Hérault. Près de 73 % des habitants sont éligibles à un logement social (PLS inclus). « Cela confirme la nécessité d’une offre soutenue et adaptée », estime-t-il.
La production a atteint l’an dernier 7.636 logements sociaux en Occitanie, dont 1.548 dans l’Hérault. Les objectifs fixés pour 2025 sont de 9.879 logements (33 % PLAI, 41 % PLUS, 27 % PLS), dont 2.231 dans l’Hérault. « Mais on sera difficilement sur ce chiffre espéré », reconnaît-il.
Dans l’Hérault, un quart des locataires HLM sont des retraités.
Marché privé : reprise fragile. Jacques Rossi, président de la Fnaim 34, observe un redressement du nombre de ventes. « Nous enregistrons + 6,7 % de ventes dans l’Hérault et autant en Occitanie Est sur un an, avec 20.900 logements vendus. »
Les prix repartent légèrement à la hausse : +1,7 % dans l’Hérault et +1 % à Montpellier, « ce qui correspond au rythme de l’inflation. Les prix moyens atteignent 3.400 euros/m² à Montpellier, avec des niveaux supérieurs à 5.000 euros à Palavas-les-Flots et La Grande-Motte ».
Les taux d’intérêt se stabilisent autour de 3 %, mais « le pouvoir d’achat immobilier ne progresse plus ».
Victime collatérale de la baisse de production de logements neufs, cumulé à la croissance démographique et au phénomène grandissant de décohabitation, « le marché locatif se tend fortement avec des loyers en augmentation (+ 1,7 % à Montpellier) ».
Immobilier d’entreprise : attentisme mais des secteurs porteurs. Richard Thélène, spécialiste de l’immobilier d’entreprise, rappelle que ce marché fonctionne sur un cycle distinct de l’immobilier résidentiel classique. « Ce n’est pas un marché soutenu par des avantages fiscaux, et les entrepreneurs ne sont pas exposés de la même façon aux taux d’intérêt. Il répond strictement à une demande. » Si aucun effondrement n’est observé, il constate un « attentisme » lié au manque de visibilité économique et institutionnelle, accru par la démission-surprise de Sébastien Lecornu ce 6 octobre, événement repris plusieurs fois par les intervenants.
Les secteurs les plus dynamiques dans la zone montpelliéraine concernent « la santé et le bien-être, le digital et l’informatique (IA, cybersécurité), les métiers de bouche et les industries culturelles et créatives (ICC) », détaille-t-il. Montpellier bénéficie « d’un écosystème mondialement reconnu dans ce dernier domaine, grâce aux écoles Esma et Artfx qui offrent un vivier de talents aux studios internationaux, toujours friands de la ‘French touch’ », dépeint-il.
Entreprises fragilisées par une concurrence déloyale. Gilbert Comos, président de la FFB 34, alerte sur la fragilité des entreprises de construction installées : « Beaucoup d’acteurs peu recommandables prennent des affaires à des conditions non viables, contribuant à affaiblir les entreprises existantes. Ces concurrentes repartiront aussi vite qu’elles sont arrivées. » Même analyse pour Céline Torres sur le front des constructeurs de maisons individuelles : « De nouveaux entrants arrivent sur le marché, sans ancienneté, sans garanties de sous-traitants, avec peu de capitaux propres et surtout sans garanties financières », tandis que les constructeurs de maisons individuelles établis offrent « davantage de protection aux consommateurs. »
Un besoin de 9.800 logements par an dans l’Hérault. Les défaillances d’entreprises de construction s’accroissent : 395 sociétés ont disparu au premier trimestre 2025, en hausse de 21,9 % par rapport à la même période de 2024. Gilbert Comos alerte sur le fait que « refaire l’outil de production prend plusieurs années » et souligne la nécessité de « garder la capacité à faire ».
Le Sommet de la Construction, prévu à Paris le 16 octobre, doit présenter une étude du ministère de l’Aménagement du Territoire sur les besoins à venir. « 9.800 logements doivent être construits chaque année entre 2026 et 2030 », glisse-t-il.
Logement étudiant : tension croissante. Thierry Iacazio identifie trois modes de logement étudiant : le logement social, la promotion privée et la production en compte propre par les écoles (comme le fait MBS avec quatre programmes immobiliers représentant 900 logements, portés à proximité de la Zac Cambacérès). Mais l’offre reste insuffisante dans la métropole montpelliéraine. « Faute de fonds propres, le Crous ne construit pas », regrette-t-il, alors qu’en face, la demande explose.
Mathieu Massot illustre cette tension : « Un T2 à 700 euros de loyer par mois reçoit 120 appels en une demi-journée. Les étudiants se retrouvent par exemple en concurrence avec des personnes qui viennent de divorcer ou des seniors. »
Les élus mis sous pression. Pour Céline Torres, l’objectif n’est pas de « sensibiliser les élus, mais de les convaincre. Tout ce qui permet de loger les Héraultais, qu’il s’agisse de logements sociaux ou libres, denses ou moins denses, doit être encouragé. » « La construction est un domaine à forte inertie, enchaîne Gilbert Comos. Les décisions d’aujourd’hui donneront des chantiers en 2028. Les maires qui n’auront pas eu le courage de construire perdront les élections suivantes. »
Mathieu Massot abonde dans ce sens, en soulignant l’ampleur de la demande. « Je reçois dix demandes par jour de la part d’élus cherchant des logements sociaux. Ça devient ingérable. »
Thierry Iacazio plaide pour une accélération de la densification le long des axes de transport : « Nous avons du mal à avancer, notamment sur la question de l’acceptabilité. Comment atteindre un niveau minimal de production, qui réponde à la fois au besoin de mixité sociale et aux attentes du marché ? Pour l’instant, nous en sommes loin. » « Trop d’excès dans les restrictions créent des tensions. Les maires qui ferment les vannes du foncier seront les mêmes à devoir les rouvrir dans quelques années, sous la pression de leurs administrés », conclut Richard Thélène.