Le couperet des chiffres tombe pour la promotion immobilière au premier semestre 2025.
Dans la région de Toulouse, le marché de l’immobilier recule fortement : 1.000 ventes au S1 2025, soit – 25 % en un an, avec un effondrement dans la ville centre (-37 %), rapporte l’ObserveR de l’immobilier neuf à Toulouse dans son bilan du 1er semestre de cette année. Avec l’arrêt du dispositif Pinel, les ventes à investisseurs tombent sans surprise à 20 % contre 62 % en 2021. Les mises en vente chutent à 1.430 logements (-16 % en un an) et le stock disponible recule à 2.815 (-19 % vs 2024, – 42 % vs 2023). Par rapport aux autres métropoles, Toulouse enregistre la plus forte baisse des mises en vente (–16 % vs 2024), tandis que Bordeaux reste quasi stable avec 720 ventes (– 4 %, prix moyen 4.770 €/m²) et que Montpellier affiche une légère reprise avec 600 ventes (+8 %, prix moyen 5.180 €/m², prix tiré par quelques programmes haut de gamme).
Côté Occitanie Méditerranée, les ventes nettes au détail baissent de 23 % par rapport lors du 2e trimestre, avec 532 unités. Les ventes en bloc représentent 247 unités. « Le volume de ventes continue de s’effondrer. La stratégie est de vendre quelques lots en bloc, à travers le dispositif LLI, pour faire de la précommercialisation aux particuliers », observe Thierry Iacazio, président de la FPI Occitanie Méditerranée, ce 12 septembre. La part d’investisseurs chute de 52 % au S2 2024 à 18 % au S2 2025, conséquence là aussi de l’arrêt du Pinel.
Le volume de logements mis en vente lors du S1 2025 « marque un léger mieux par rapport aux premiers semestres des années précédentes ». Exemple dans la métropole de Montpellier, où les mises en vente sont en nette augmentation entre le S1 2024 et le S1 2025 (+ 70 %). « Le choc de l’offre annoncé en 2022 produit ses effets, en fabriquant des permis », analyse Thierry Iacazio.
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L’offre commerciale s’élève en Occitanie Ouest à 3.346 logements, stable par rapport à 2024 (3.444) ». Le part du stock dur représente 7 % de l’offre commerciale disponible à la fin du S1 2025. À Montpellier, un secteur sous-offreur en logements, « l’enjeu est le prix du produit. Il faut tendre vers 4.800 / 5.000 € par mètre carré pour rencontrer la demande. À Montpellier Sud, on peut arriver à 4.400 €/m2. Il faut travailler les clients, les caractéristiques de l’offre », insiste Thierry Iacazio.
Un chiffre qui suscite de l’espoir : + 45 % d’autorisations de construire en Occitanie Méditerranée au cours du T2 2025. « Cela veut dire qu’il y a des projets en gestation, travaillés avec des architectes, sur des terrains maîtrisés », explique l’expert.
Le marché de Nîmes Métropole est quant à lui étonnamment atone, avec seulement quelques ventes. « Il se produit beaucoup de retraits d’opérations. L’offre a été saturée en 2021 et 2022, quand de nombreux opérateurs ont investi le marché nîmois, alors que les terrains étaient encore gelés à Montpellier. Ce marché gardois de report a pris une claque. Il doit à présent s’assainir, et recalibrer ses prix pour rencontrer la demande », analyse Thierry Iacazio. Par ailleurs, « l’ancien à Nîmes n’est pas très cher. Il est donc plus compliqué d’aller y trouver des propriétaires occupants, qui se tournent plutôt vers des biens existants », compare Sandrine Peythieu (FPI OM).
Le marché de Narbonne « s’autoéquilibre, et est résilient, avec 100 à 150 ventes chaque année ». À Perpignan (74 ventes au cours du S1), « la ville-centre a bloqué des projets immobiliers. Dans le cadre du PLUI, qui est à l’enquête publique, nous allons nous positionner sur la production, la programmation et l’analyse de marché », conclut Thierry Iacazio.